第7号物件（新宿区・ワンルームマンション）

物件概要

主要経営指標

物件概要 新宿区、ワンルーム

物件価格 550万円（587万）

物件価格に対する表面利回り（実質利回り） 11.1％（8.87％）

回収金額（回収率）※2016年12月時点 154万円（26.2％）

損益分岐点売却額 433万円

※総投資金額：物件価格に仲介手数料・登記費用・不動産取得税等の取得時費用を加えた金額
※実質利回り：家賃から管理費と固定資産税を控除した利回り
※回収金額：家賃・礼金・敷金から管理費・固定資産税・修繕費を控除した回収金額の総額
※回収率：総投資金額に対する回収金額の割合
※損益分岐点売却額：総投資金額から回収金額を控除した、黒字化する売却金額

物件所在地

回収金額と回収率の推移

第7号物件の回収金額と総投資金額に対する回収率は以下の通りになります。

後で説明しますが、サブリース契約を解除できないため、投資金額の回収ペースは遅いです。ただし、サブリース契約を締結しているため、空室が発生することはなく、着実に投資金額の回収は進んでいます。

既に投資金額の25％を回収していることや、サブリース契約により、継続的な回収が見込まれるため、本物件への投資も黒字化が確定していると考えています。

第7号物件の歴史

物件購入

本物件は新宿区で価格も550万円と安かったため、即決で購入を決めました。ただ、今回の物件ですが、以下の点がこれまでの物件とは異なりました。

• 売主が法人（これまでは全て個人）
• オーナーチェンジ物件で、法人の借主がサブリースに出している

1点目の法人売主の件は、大きな問題ではなかったのですが、二点目のサブリースを継続中での購入に関しては、解除条件等をしっかりと話し合わないまま購入したため現在も解除できない状態に陥っています。

通常であれば、60,000円で賃貸できる物件を51,000円で、ある法人にサブリースしています。仮に、サブリースを解除できれば得られるはずの逸失利益（機会損失）は、月額で9,000円、年間で108,000円にもなります。

サブリース契約の解除交渉

本物件の課題は、年間108,000円・利回りを２％も押し下げているサブリース契約の解除でした。そこで、契約更新のタイミングでサブリース契約の解除を借主である法人に申し入れたところ、

• 法人が貸している借主（これも法人）もさらにサブリースしていて、簡単にサブリース契約を解除できないことが判明
• さらには、法人の担当者が私に怒りをぶつけてきて、交渉が難化

することになりました。

ですので、サブリース契約の解除交渉は早々に諦めて、現在に至るのでした。

本件からの学びは、