投資物件カルテ

第5号物件(渋谷区・ワンルームマンション)

投稿日:2017-04-06 更新日:

投資物件サマリー

主要な経営指標

物件概要

渋谷区、ワンルーム

物件価格(総投資金額)

560万(609万)

物件価格に対する表面利回り(実質利回り)

12.4%(10.4%)

回収金額(回収率)※2016年12月時点

185万円(30.4%)

損益分岐点売却額(投資が黒字化する売却額)※2016年12月時点

424万円

※総投資金額:物件価格に仲介手数料・登記費用・不動産取得税等の取得時費用を加えた金額

※実質利回り:家賃から管理費と固定資産税を控除した利回り

※回収金額:家賃・礼金・敷金から管理費・固定資産税・修繕費を控除した回収金額の総額

※回収率:総投資金額に対する回収金額の割合

※損益分岐点売却額:総投資金額から回収金額を控除した、黒字化する売却金額

物件の所在地

本物件のおおまかな所在地です。新宿駅にも徒歩圏内の良い立地です。

回収金額と回収率の推移

第5号物件の回収金額と総投資金額に対する回収率は以下の通りになります。最初の入居者が一度も退去することなく、堅調に推移しており、投資金額の約30%まで回収できました。

5号物件の回収金額と回収率の推移

回収率は30%しかないものの、渋谷区の物件であることを踏まえれば、損益分岐点売却額を大きく上回ることが期待でき、黒字化が確定している物件だと考えています。

第5号物件の歴史

物件購入

これまでの物件は全て新宿区の物件でしたので、今回が初めて新宿以外で購入した物件になります。また、今回の物件は初めての破産管財物件であり、売り主も破産管財人弁護士という珍しい案件でした。

Wikipediaによると破産管財人は以下の様に記載されています。

破産管財人(はさんかんざいにん)とは、破産法の破産手続において、破産財団に属する財産の管理及び処分をする権利を有する者をいう(同法第2条第12項)。法人が破産した場合、破産管財人の氏名のほか、所属する法律事務所とその所在地が登記事項とされており、大規模な破産事件においては複数の破産管財人が選任されることもある。通常は弁護士がその任に当たる。

つまり、物件の所有者が破産したため、破産者に替わって処分を任された弁護士が売主になっているといたのです。

また、破産管財物件は第2号物件や第3号物件の任意売却物件と同様に、売り主は売却を急いでいるため、市場より低い金額で取引されることが一般的です。実際に、希望売却価格が600万円のところ、価格交渉の結果、560万円で購入できました。

破産管財物件と聞くと、素人が手を出しづらい印象がありますが、売主が破産管財人弁護士という点以外は、通常の売買取引と何らかわらないのが私の感想です。

本件からの学び、

  • 破産管財物件は、一般市場の取引と比べて、相当安い金額で購入することができる
  • 売主が破産管財人弁護士である点以外は、通常の取引と同じなので、破産管財物件は買いである

今回のお得な破産管財物件の情報入手方法ですが、今回の場合は、過去に2度取引をした不動産会社から、情報を公開する前に教えて頂きました。購入したい物件の条件を予め明確に伝えていたため、非公開情報の段階で連絡があったのだと思います。

本件からの学び、

  • 不動産は情報が全てですので、不動産会社との付き合いは大切にすべし
  • 購入したい物件条件を明確に伝えることで、情報を提供してもらいやすくすべし




イマジンライフの社長との出会い

本物件は空室で購入した物件であり、入居者募集をしましたが、2ヶ月程度決まりませんでした。少しでも早く決まるように室内を掃除した帰りに、偶然立ち寄ったビルの一階にある小さな不動産会社がイマジンライフでした

私と同い年の若い社長が応対してくれて、「入居者が決まらずに、困ってるんですよ」と相談したところ、「この辺りで、ちょうど部屋探ししている人がいるんですけど、紹介しても良いですか?」とのこと。その後も、とんとん拍子に話が進み、当日の午後に申し込みを頂くことになりました。

当てもなく偶然立ち寄った不動産屋、同い年の感じの良い社長、部屋探し中の人がいた奇跡的なタイミング、当日中の申し込み、イマジンライフとは運命を感じざるを得ませんでした

その後は、何度か店舗にお邪魔して、イマジンライフや不動産投資家としての私のビジョンを語らううちに、気付けば定期的に飲む中になりました。

それからは、不動産購入の仲介は全てイマジンライフにお願いするようになりました。不動産の購入は仲介業者がどこの会社であれ、購入する物件は同じなため、どこの不動産屋に利益を落としたいかが私の仲介会社選びのポイントになります。

私の場合は、私の投資規模の拡大が、少しでもイマジンライフに利益をもたらし、互いに成長できればと考えています。(実際は、私の微々たる仲介手数料とは無関係にイマジンライフは急成長中ですが)

そんなこんなが、これからも長い付き合いになるであろう、イマジンライフとの馴れ初めです。

本件からの学び、

  • 不動産投資に限らずビジネス全般として、自分だけでなく、ビジネスパートナーを利することを考えること
  • お部屋探しなら、イマジンライフに!

レクタングル大

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