投資物件カルテ

第4号物件(新宿区・ワンルームマンション)

投稿日:2017-03-25 更新日:

投資物件サマリー

主要な経営指標

物件概要

新宿区、ワンルーム

物件価格(総投資金額)

535万(583万)

物件価格に対する表面利回り(実質利回り)

13.0%(10.8%)

回収金額(回収率)※2016年12月時点

211万円(36.2%)

損益分岐点売却額(投資が黒字化する売却額)※2016年12月時点

372万円

※総投資金額:物件価格に仲介手数料・登記費用・不動産取得税等の取得時費用を加えた金額

※実質利回り:家賃から管理費と固定資産税を控除した利回り

※回収金額:家賃・礼金・敷金から管理費・固定資産税・修繕費を控除した回収金額の総額

※回収率:総投資金額に対する回収金額の割合

※損益分岐点売却額:総投資金額から回収金額を控除した、黒字化する売却金額

物件の所在地

本物件のおおまかな所在地です。

回収金額と回収率の推移

第4号物件の回収金額と総投資金額に対する回収率は以下の通りになります。投資金額の約40%まで回収できましたので、投資金額の60%強で売却できれば、第4号物件への投資は黒字になります。

4号物件の回収金額と回収率の推移

本物件は築37年となっており、購入価格付近(535万円)で売れるか自信がありませんが、少なくとも損益分岐点売却額の372万円以上での売却できるはずですので、黒字は確定していると考えています。




第4号物件の歴史

物件購入

これまで購入してきた物件は中古物件とは言え、新宿区で築20年以内の比較的良質な物件でした。第4号物件は築30年を経過した築古物件であり(何と、私と同い年!)、お世辞にも良質な物件とは言えない代物でした。

初めての築古物件で購入に躊躇しましたが、

  1. 価格が535万円と、安かったこと
  2. 築古でも、そこそこの値段(5万7000円)と賃貸できていたこと

から購入に踏み切りました。

ネズミ駆除対応の失敗

本物件はオーナーチェンジ物件であり、購入前から居住していた入居者から、「ベランダにネズミが侵入してくるので、ネズミ駆除の業者を呼んで対応して欲しい」との依頼を物件購入後直ぐに受けました。また、「前のオーナーは対応してくれたので、今回もお願いします。」とのことでした。

購入した部屋が1階で、ゴミ捨て場の前に位置していたことが原因で、ねずみがベランダに侵入してきたのだと推測しました。ですので、ネズミ駆除業者の対応では本質的な問題解決に繋がらないと、私は考えました。

そこで、ネズミ駆除業者に対応の依頼せず、管理組合に入居者からの苦情の内容と対策に関して、話しをしていました。

3週間ほど経過したある日、入居者から電話があり、「ネズミ駆除の対応をしてくれないこともあり、来月で退去したい」との申し出がありました。電話の際に、管理組合と根本の問題解決をしようとしている旨を伝えましたが、聞き入れられませんでした。オーナーチェンジで購入したものの、即座に退去されてしまい、築古物件の入居者募集の対応をすることになりました。

本件からの学び、

  • 入居者からのクレームには、本質的な問題解決になるかは別として、対応する姿勢を示すことで入居者を安心させることが重要
  • 入居者からの依頼と異なる対応をする場合には、その経過を伝える必要がある

 

 

レクタングル大

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