投資物件カルテ

第2号物件(新宿区・ワンルームマンション)

投稿日:2017-03-13 更新日:

投資物件サマリー

主要な経営指標

物件概要

新宿区、ワンルーム

物件価格(総投資金額)

570万(618万)

物件価格に対する表面利回り(実質利回り)

12.2%(9.94%)

回収金額(回収率)※2016年12月時点

280万円(45.3%)

損益分岐点売却額(投資が黒字化する売却額)※2016年12月時点

338万円

※総投資金額:物件価格に仲介手数料・登記費用・不動産取得税等の取得時費用を加えた金額

※実質利回り:家賃から管理費と固定資産税を控除した利回り

※回収金額:家賃・礼金・敷金から管理費・固定資産税・修繕費を控除した回収金額の総額

※回収率:相投資金額に対する回収金額の割合

※損益分岐点売却額:総投資金額から回収金額を控除した、黒字化する売却金額

物件の所在地

本物件のおおまかな所在地です。

回収金額と回収率の推移

第2号物件の回収金額と回収率の推移は以下の通りになります。5年弱で50%程度の投資資金を回収していますが、目標利回りを10%としているため、想定通りの成績となっています。

本物件は購入金額の半額で売却できれば黒字が確定します。一方で、購入金額を上回る金額での買取依頼を多く受けているため、黒字はほぼ確定したとみています。

第2号物件の歴史

物件購入

第1号物件は先輩から購入していたため、本物件が初めて不動産屋から購入した物件で、勝手が分かりませんでした。また、この物件は任意売却物件であり、素人が手を出しにくいイメージもあり、不安だった記憶があります。

そんな中、物件確認後に喫茶店で強面の不動産屋さん二人に、買付証明書にサインさせられた時には、騙されていないかオドオドしていました。結局は、ビビりながらサインしたのですが…。

当時は、投資素人であったため、物件の外観を確認しただけで、500万円超の投資の意思決定をすることに躊躇してしまいました。

今考えれば当たり前なのですが、良い物件には即座に買付が入ってしまいますので、不動産投資はスピード勝負です。即断・即決・即実行を常に意識して、行動することが重要です。

本件からの学び、

  • 投資初心者は驚くかもしれないが、数百万円もの投資の意思決定でも、即断・即決が鉄則
  • 即断・即決・即実行することで、良い物件を買え、将来のキャッシュフローが大きく変わる

 




任意売却物件の購入

任意売却物件とは、不動産を競売にかける手前に、債権者である金融機関と相談しながら、売却を進めている物件のことです。

任意売却物件は、

  • 債権者である金融機関は早期に資金回収を行いたいため、売却金額は一般の物件より安い
  • 買い手が有利なため、指値が通り易い

特徴があります。ただし、債権者である金融機関は売却により、債務を精算する必要があるため、債務額以下の売却には応じられない点に留意が必要です。

実際に、本物件も指値が容易に通りました。また、売却を急いでいるため、指値で合意後の契約手続きも迅速に進み、指値合意後に満額で買付を入れてきた別の投資家に交渉権を奪われるような事はありませんでした。

本件からの学び、

  • 任意売却物件は素人が手を出しにくいイメージがあるが、買いである
  • 指値は有効であるが、売却金額に下限があるため、めちゃくちゃ安くは買えない

滞納問題

第2号物件は、オーナーチェンジ物件のため、購入時から入居者がいました。物件購入後数ヶ月で、早くも滞納の傾向が出始め、初めての家賃回収業務が本物件でした。

本人には連絡がつかないことが多かったため、未回収の家賃は家賃保証会社に保証を依頼してもらっていました。

毎月の様に滞納が続いておりましたので、最終的には保証会社が警察と連携して、ベランダから侵入して本人の拘束するまで、事件が発展していました。事件が発生していても、私は保証会社から家賃を保証頂いていたので、全く問題はありませんでした。

本件からの学び、

  • 家賃の保証は連帯保証人ではなく、事務的に事を進めれる家賃保証会社の加入の方が良い
  • ただし、家賃保証会社は過去分の滞納家賃は保証対象としておらず、当月分の家賃しか保証してくれないため、滞納があれば即座に行動をおこすこと
  • さらに、会社によっては当月分の家賃を当月10日までに請求しないと保証対象外となることもあるので、注意が必要

 

レクタングル大

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