第1号物件（新宿区・ワンルームマンション）

投資物件サマリー

主要な経営指標

物件概要 新宿区、ワンルーム

物件価格（総投資金額） 766万円（780万円）

物件価格に対する表面利回り（実質利回り） 8.93%（7.29%）

回収金額（回収率）※2016年12月時点 378万円(48.5%)

損益分岐点売却額（投資が黒字化する売却額）※2016年12月時点 402万円

※総投資金額：物件価格に仲介手数料・登記費用・不動産取得税等の取得時費用を加えた金額

※実質利回り：家賃から管理費と固定資産税を控除した利回り

※回収金額：家賃・礼金・敷金から管理費・固定資産税・修繕費を控除した回収金額の総額

※回収率：相投資金額に対する回収金額の割合

※損益分岐点売却額：総投資金額から回収金額を控除した、黒字化する売却金額

物件の所在地

本物件のおおまかな所在地です。

回収金額と回収率の推移

1号物件の回収金額と総投資金額に対する回収率は以下の通りになります。投資金額の約50％まで回収できましたので、投資金額の半額で売却できれば、第１号物件への投資は黒字になります。

2017年時点では、多くの不動産業者から1,000万円以上の価格で買取依頼があります。仮に1,000万円で売却できれば、投資額の2倍のキャッシュを回収することになりますので、今回の当時は大成功と言えるでしょう。

1号物件の歴史

物件購入

2010年に、会社の先輩が所有する物件を処分する予定があり、価格が折り合えば購入を検討しないかとの誘いを頂きました。

この先輩からの誘いがなければ、不動産投資をしようとも思ってもいませんでしたし、今も不動産投資をしていなかったと思います。

その点、私の人生を大きく変えてくれた先輩に感謝しています。また、当時築年数14年の新宿区のワンルームマンションを、766万円の破格の価格で購入させて頂いた結果、最初の不動産投資を成功させることができました。

７年後の現在でも、購入価格を遥かに上回る1,000万円以上で購入したいとの連絡を不動産会社から多く頂戴します。

始めての入居者退去

第１号物件はオーナーチェンジ物件として購入しており、購入後の2年後に入居者が退去することとなり、始めての退去の立ち合い等を経験することになりました。

入居者は、電話での会話も感じが良く、家賃の支払い状況が良かったため、私は入居者を信用していました。

入居者とはマンションの前で待ち合わせをした際に、「飛行機の時間があるので、ここで失礼します」と鍵を渡されて、立ち合いはせずに私一人で室内を確認することになりました。

 

部屋のドアを開けた瞬間、言葉を失ってしまいました…..

 

初めて見る部屋は、ゴミ屋敷化していました…..

 

あの感じの良い入居者は、私に鍵だけ手渡して、逃げて行ったのです。

 

初めての入居者退去で、ゴミ屋敷からのリフォームを体験することになり、不動産投資は決して不労所得ではないと実感しました。

本件からの学び、

入居審査時に社員証の偽造発覚

ゴミ屋敷リフォーム後、芸能事務所に勤務している20代前半の男性から申し込みがありました。

家賃保証の審査も通った後に、念のため不動産会社から入居者の勤務先に在籍確認したところ、社員証が偽造されていたが発覚しました。

本件からの学び、

高齢入居者の孤独死（2度目）

ゴミ屋敷のリフォーム、社員証の偽造もあり、早期に空室を埋めたかったため、高齢男性の入居を受け入れました。特段トラブル等はなかったのですが、2回目の更新手続きの際に、入居者と連絡がとれなくなりました。

警察に窓ガラスを割って室内に入ってもらった結果….、

入居者が孤独死しているのが判明しました。

本件からの学び、

孤独死物件の現状回復

孤独死物件の2度目の現状回復ですが、1度目の第3号物件より手間がかかりました。入居者が床の上で亡くなっていたため、体液等が床に染み付いていたからです。1度目の現状回復では、孤独死特有の清掃等行わずに、通常のリフォームにて貸し出すことができました。

ただし、今回はリフォーム業者が特殊清掃で体液や汚物を清掃してからでないと対応できないとのことで、今回は特殊清掃を行いました。

孤独死物件の再生のポイントは、第3号物件の物件カルテに記載していますので、参考にして頂ければと思います。

原状回復に要した費用は258，269円で、内訳は以下の通りです。

• 特殊清掃：50,000円
• クロス、クッションフロア張り替え：83,130円
• ハウスクリーニング：40,500円
• エアコン交換：60,479円

事故物件に関しては告知義務がありますので、次の入居者が決まるかどうかが不安でしたが、2,000円の家賃を下げることで、次の入居者を決めることができました。